Steht einem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht von fälligen Mieten zu, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht insolvenzfest angelegt hat?

Grundsätzlich haben Mieter kein Recht zum Zurückbehalt der fälligen Miete, wenn diese vor Insolvenzeröffnung fällig geworden ist. Der Umstand, dass der Vermieter die Kaution nicht vertragsgemäß auf einem nicht insolvenzfesten Konto angelegt hat, ändert hieran nichts.

Vorliegend streiten die Parteien um fällige Miete. Der Kläger begehrt vom Beklagten Zahlung der rückständigen Miete. Der Beklagte rechnet mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution auf. Ferner macht er als Gestaltungseinrede ein Zurückbehaltungsrecht geltend bis die Kaution auf ein auf seinen Namen lautendes Sonderkonto eingezahlt ist.

In dem vorliegenden Fall ergibt sich aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Gewerbemietraumvertrag ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, dass die Mietkaution auf ein Sonderkonto eingezahlt wird. Das Konto soll hierbei auf den Namen des Mieters laufen. Dieser Passus im Vertrag dient der Sicherstellung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters seine Sicherheitsleistung (Kaution) ohne Abzüge oder sonstige Minderung zurückerhält.

Wenn keine Insolvenz vorliegen würde, könnte der Beklagte seinen Anspruch auf Einzahlung auf ein Sonderkonto gegen die Vermieterin problemlos durchsetzen. Hierbei stehen diesem verschiedene Möglichkeiten offen. Zum einem der Weg der Aktivklage gegen den Vermieter. Zum anderen kann ein Zurückbehaltungsrecht der laufenden Miete in Höhe der Kaution geltend gemacht werden. Tritt jedoch wie in dem vorliegenden Fall die Insolvenz ein, können die eben genannten Ansprüche nur nach den §§ 38, 87 InsO als Insolvenzforderungen verfolgt werden.

Grundsätzlich steht dem Mieter kein Recht auf Zurückbehaltung gemäß § 320 BGB zu. Voraussetzung hierfür wäre, dass die Einzahlung der Kaution auf ein Sonderkonto und die zu zahlende Miete in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen. Dies ist nicht der Fall.

Kommt der Vermieter seiner Anlagepflicht nicht nach, steht dem Mieter lediglich ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu (allg. vertragliches Zurückbehaltungsrecht). In der Insolvenz kann diese Vorschrift jedoch keine Anwendung finden, da es sich um ein Zurückbehaltungsrecht für rein persönliche Gegenforderungen handelt. § 51 Nrn. 2, 3 InsO lässt dies nicht zu.

Bei dem Anspruch des Beklagten handelt es sich vielmehr um eine einfache Insolvenzforderung gemäß § 38 InsO. Zu unterscheiden ist hierbei, ob der Anspruch vor oder nach Insolvenzeröffnung fällig geworden ist. Besteht das Mietverhältnis nach Insolvenzeröffnung fort, handelt es sich bei den Ansprüchen gemäß § 108 I 1 InsO um Masseverbindlichkeiten, wenn die Erfüllung nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss. Bei Ansprüchen vor Insolvenzeröffnung handelt es sich um Ansprüche, die der Mieter gemäß § 108 III InsO lediglich als Insolvenzgläubiger geltend machen kann.

Mithin ist der Anspruch auf insolvenzfeste Anlage der Kaution lediglich eine Insolvenzforderung. Auch in Fällen, in denen der Vermieter dies bewusst verhindert hat, ändert es an der Lage nichts.

Möchte sich ein Mieter vor einem solchen Fall schützen, muss er mittels oben genannter Maßnahmen den Anspruch vor der Insolvenz des Vermieters durchsetzen.

Mietverträge sind grundsätzlich gegenüber dem Insolvenzverwalter gemäß § 152 II ZVG wirksam.

(BGH, Urt. v. 13.12.2012 – IX ZR 9/12)